«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

0 2

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Bricolage / Shutterstock / Fotodom

По данным ООН, сегодня за рубежом проживает свыше 11 миллионов россиян. При этом, по подсчетам Росстата, с 2000-х из России эмигрировало более 3,5 миллиона человек. У многих из этих людей в нашей стране была недвижимость, которой они распорядились по-разному. Одни закрыли свои квартиры до лучших времен, другие продали жилье, а третьи стали его сдавать. Возможно ли управлять квартирой в аренде из-за границы и с какими трудностями сталкиваются хозяева такой недвижимости — в материале «Ленты.ру».

Если квартира простаивает — она приносит убытки

«Предлагается в долгосрочную аренду современная студия рядом с метро «Беляево». Квартира после евроремонта и оборудована всей необходимой бытовой техникой. Заинтересованы в максимально стабильном нанимателе, так как проживаем за границей», — пишет в одном из Telegram-каналов по аренде квартир собственник Ksenia. «Наша семья сдает абсолютно обычную однушку без намека на дизайнерский ремонт. Моя свекровь живет рядом, может показать в любое удобное время. Мы с мужем за рубежом, подъехать не сможем», — продолжает Alexandra.
«Сдается комната 12 квадратных метров в квартире (40 квадратных метров) в трех минутах пешком от станции метро «Красносельская». Строго для девушки и без животных. Я собственник, но живу за рубежом. О просмотре договариваться с соседкой Мариной. Со мной решаем все административно-финансовые вопросы», — добавляет Mashitup.

Сдача жилья в аренду — один из самых популярных источников дохода для россиян.

5 млнквартир

сдавалось в 2023 году в долгосрочную аренду в России

Но если еще лет десять назад большинство владельцев делали это лично, встречаясь с арендатором, показывая ему квартиру и отдавая ключи, то теперь все чаще собственники прибегают к удаленной аренде. Причем многие россияне это делают, даже проживая за границей.

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Дмитрий Ермаков / «Лента.ру»

Практика сдавать квартиру в России, находясь при этом за рубежом, возникла еще в 2010-х годах, отмечают эксперты. «Действительно, в то время стало больше собственников, которые, имея недвижимость в столице, по факту проживали за городом, в других городах страны или за границей, — рассказывает руководитель департамента аренды компании «Миэль» Мария Жукова. — Однако, если квартира долго простаивает, это приносит ее хозяину только убытки, так как за жилье все равно приходилось платить коммунальные платежи и налоги. Поэтому для пустующей недвижимости выгоднее найти арендатора».

У риелтора Александра Харыбина схожие наблюдения. По его словам, сдавать квартиры, владельцы которых находятся за рубежом, он с партнерами начал в 2014-2015 годах, когда были введены первые санкции по отношению к россиянам. Правда, тогда таких людей было не очень много — 5-10 процентов от всех клиентов, но в пандемию удаленная аренда стала массовым явлением. «Хозяева квартир не могли приехать в Москву не только из-за границы, но и даже из другого города, поэтому доля дистанционных сделок в тот момент доходила до 40-50 процентов», — замечает эксперт.

Сегодня около 20 % клиентов совершают сделки дистанционно, из-за границы. Квартиры сдают самые разные — от просторных «трешек» в сталинских домах до студий в новостройках

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»

Хозяин, агент и доверенное лицо

Как на деле сдать квартиру, живя за рубежом? Эксперты называют несколько способов. Самый простой: собственник самостоятельно или с помощью риелтора подбирает квартиранта, а всем остальным (показы, подписание договора, проверка квартиры по необходимости и прочее) занимается его доверенное лицо. Другой вариант — владелец обращается в агентство недвижимости, ему подбирают арендатора, хозяин и жилец обмениваются контактами и дальше взаимодействуют самостоятельно. Во второй раз к риелтору обращаются, лишь когда срок аренды заканчивается и нужно принять квартиру.

Обычно собственник звонит и говорит: «Здраствуйте, у меня через неделю съезжает наниматель, не могли бы вы приехать, проверить и заново сдать?» Мы отвечаем: «Окей». Через неделю принимаем у жильца квартиру, все проверяем, если есть какие-то недочеты — удерживаем из обеспечительного платежа, если все в порядке — залог возвращаем. Затем заново выставляем квартиру в рекламу и находим нового арендатора

Александр Харыбинчастный риелтор

Если у агентов есть доверенность, они подписывают договор с квартиросъемщиком сами. Если доверенности нет, собственник присылает скан договора либо оформляет сделку через приложение, уточняет специалист.

Третий путь — владелец поручает управление квартирой риелторской компании. «Наш сотрудник на основании доверенности от собственника подбирает арендатора и заключает договор найма, — поясняет Мария Жукова. — Затем в течение всего срока аренды он следит за состоянием квартиры, своевременной подачей показаний счетчиков, оплатой коммунальных услуг и платы за наем. А также решает все бытовые вопросы, возникающие при эксплуатации квартиры: мелкий ремонт, взаимодействие с клининговыми сервисами, со страховой компанией и прочее». По словам Александра Харыбина, квартиры, переданные в доверительное управление, как правило, проверяются каждые два месяца.

В зависимости от вида услуги варьируется и оплата. В первых двух случаях владелец квартиры единовременно выплачивает риелтору комиссию, составляющую 100 процентов от суммы сделки. Услуга сопровождения недвижимости обходится собственнику в 10-20 процентов от ежемесячного платежа, причем этот процент зависит от объема работ и полномочий, которым наймодатель наделил агента.

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Максим Блинов / РИА Новости

«На клининг квартиры ушло три дня»

Конечно, в том, чтобы сдавать квартиру, живя за границей, есть определенные риски. Поскольку контролировать жилье на расстоянии трудно, хозяева нередко сталкиваются с тем, что арендаторы не оплачивают вовремя счета за воду и электроэнергию или не вносят квартплату, если по договору коммунальные расходы оплачивают квартиранты. Либо жильцы так обращаются с квартирой, что после их съезда в помещении приходится делать ремонт.

Одна из последних историй: собственник заселил арендатора без нашего участия, и три года за квартирой никто не следил. Хозяин попросил присматривать за его жильем соседку, но ей это было неинтересно. В итоге: прожженный матрас, сломанная кровать, ободранные стены, убитая сантехника… Только на профессиональный клининг квартиры ушло три дня. Справились, теперь квартира сдана и под нашим присмотром

Мария Жуковаруководитель департамента аренды компании «Миэль»

Чтобы избежать проблем при дистанционной сдаче квартиры, риелторы советуют всегда заключать договор аренды, а также составлять акт приема-передачи, в котором описывается состояние жилого помещения на момент подписания документа. Кроме того, как и в случае с обычной арендой, за квартиру берется залог в размере месячной стоимости найма, который тоже выступает гарантом сохранности имущества и оплаты коммунальных платежей. Наконец, удаленная аренда — это тот случай, когда имеет смысл жилье застраховать, замечают специалисты. «Мы всем арендодателям, заключившим с нами договор, независимо от места их проживания дарим полис страхования отделки и имущества или гражданской ответственности», — подчеркивает Мария Жукова. В России стоимость страхования составляет примерно 3 процента от годовой арендной платы.

Получать арендную плату с жильцов собственникам, живущим за рубежом, тоже непросто. Чаще всего квартиранты переводят деньги собственнику на счет в российском банке. Некоторые владельцы квартир пользуются платежными системами банков, не попавших под санкции, а особо продвинутые — криптовалютой.

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ

Кроме того, собственники обязаны оплатить налоги. Их два: налог на имущество физических лиц и налог на доходы физических лиц (НДЛФ). Первая ставка составляет от 0,1 до 0,3 процента от кадастровой стоимости жилья, независимо от того, где находится собственник. К примеру, в Москве налог на имущество обходится в 0,15 процента при стоимости недвижимости от 10 до 20 миллионов рублей.

30 %ставка НДФЛ для нерезидентов РФ

но ее можно сократить до 4 % и 6 %, если оформить статус самозанятого или индивидуального предпринимателя

Что же касается налога на доход от сдачи квартиры, то он может рассчитываться по-разному. Так, по закону, любой россиянин, который находится за границей свыше шести месяцев (183 дней) утрачивает статус налогового резидента. Ставка НДФЛ для него автоматически повышается с 13 процентов до 30 процентов. Однако эту сумму можно сократить, уверяют эксперты.

«НДЛФ элементарно снижается оформлением самозанятости либо получением статуса «индивидуальный предприниматель», — поясняет Александр Харыбин. — И то, и другое сейчас можно открыть дистанционно. В таком случае даже если собственник не резидент, он все равно платит либо 4 процента как самозанятый, либо 6 процентов как ИП. Таким образом можно сдавать и квартиру, и апартаменты».

Специалисты считают, что с развитием цифровых технологий сдавать жилье удаленно становится проще, и уже не так важно, где находится его владелец — в стране или за границей. «Я думаю, в перспективе будет развиваться законодательство, регулирующее рынок дистанционной аренды, — делится наблюдениями Александр Харыбин. — Например, будет формализовано подписание документов, уже сейчас есть множество способов, как заверить договор удаленно: с помощью приложений, генерирующих электронную подпись или по смс. Скорее всего, дистанционная сдача квартир будет преобладать. Правда, эта сфера очень инертна, и чтобы в ней произошли кардинальные изменения, потребуется не один год».

«Дело даже не в удаленной аренде, — добавляет Мария Жукова. — Собственник, живущий за рубежом, — это крайний случай, особенно в настоящий момент, когда есть определенные сложности для самостоятельных и частых приездов в Россию. Нанять управляющего или обратиться в агентство недвижимости может любой, кому не хочется самому решать вопросы аренды, но хочется получать стабильный доход. Проживать за границей для этого совсем не обязательно».

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Ирина Бужор / Коммерсантъ

«Новых жильцов я даже не видел»

Надежда, 49 лет, экономист, живет в Турции:

Я работала в одной шведской компании, которая весной 2022 года свернула свой бизнес в России. Сотрудникам предложили релоцироваться в Турцию, и я согласилась. Вместе со мной переехала и дочка-подросток.

В Москве у меня две квартиры. В одной остались жить родители, а вторую я сдаю. Это трехкомнатная квартира в Раменках. Я купила ее еще десять лет назад — дочке в приданое. Когда я ее в первый раз увидела, она мне очень понравилась — светлая, со свежим ремонтом, хорошо обставленная, причем часть мебели хозяин обещал оставить нам. Я решила, что пока дочь растет, буду ее сдавать. Планировала выставить ее за 90-100 тысяч рублей. Но когда прежний владелец вывез оттуда мебель, снял люстры и шторы, выяснилась, что она не такая уж и шикарная. Сдать ее удалось за 65 тысяч рублей.

Первым арендатором стала молодая женщина. Она оказалась содержанкой и прожила в «трешке» пару лет вместе с ребенком и няней. Когда съезжала, предложила заселить вместо себя брата. Я согласилась: брат так брат. А через некоторое время выяснилось, что на самом деле в квартире живет ее подруга — проститутка. Которая к тому же сдала две комнаты в субаренду еще двум девушкам, а эти девушки, в свою очередь, завели в доме собаку. Выселять их всех пришлось со скандалом!

После этой истории я обновила в квартире ремонт. Покрасила стены, купила новую сантехнику, кухонный гарнитур, мягкую мебель. Ремонт длился два месяца, я потратила на него около 500 тысяч рублей. Поэтому по новой я сдала ее дороже — за 80 тысяч рублей. Жильцами стали супруги — очень приятные люди, которые снимают ее до сих пор. В этой квартире у них родились дети, они там пережили пандемию

Сейчас я со своими жильцами постоянно на связи и за квартиру особенно не переживаю. Хотя мелкие бытовые вопросы возникают постоянно. К примеру, в прошлом году я купила туда телевизор, новую стиральную машину и оплатила ремонт холодильника. Все это я делала дистанционно: арендаторы прислали мне варианты того, что они хотели бы приобрести, я выбрала то, что, на мой взгляд, оптимально по цене-качеству, они оплатили, предъявили мне чеки, а я вычла эти деньги из их квартплаты. Также дистанционно я слежу за оплатой воды и света — жильцы присылают мне фото счетчиков и чеки платежей.

Единственное, я за эти семь лет в связи с инфляцией дважды поднимала арендную плату. Сейчас она составляет 95 тысяч рублей. В последний раз я сделала это в сентябре прошлого года, увеличив платеж на 5 тысяч рублей. И мне тут же «прилетело» — арендаторы попросили отремонтировать старые окна. Я пошла им навстречу. Так что в целом я довольна, как у меня сложилось все со сдачей квартиры из-за рубежа. Не скажу, что 95 тысяч рублей — это большая сумма, если живешь в Турции, но кое на какие расходы ее хватает. Например, именно с нее я оплачиваю для дочки психолога. Эти занятия очень помогают ей адаптироваться в чужой стране.

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Валерий Мельников / РИА Новости

Ольга, 42 года, психолог, живет в Испании:

Квартира, которую я сейчас сдаю, находится в Москве, в районе Нагатино-Садовники. Я приобрела ее в 2021 году, когда был рост цен на недвижимость, а у меня имелись свободные деньги. Так что изначально это был чисто инвестиционный проект.

Квартира — «евродвушка», 40 квадратных метров. Я покупала ее на стадии строительства. Дом сдали летом 2023 года, и парадокс в том, что свою квартиру я пока еще ни разу не видела — в Испанию я переехала в августе 2022 года, когда ребенок поступил в лицей в Аликанте. Уезжая, я оставила генеральную доверенность на гражданского мужа. Приемка состоялась, и он получил ключи от квартиры.

Квартира была уже с отделкой от застройщика, и я рассчитывала, что быстро ее сдам. Наняла хоумстейджера, чтобы обставить комнаты красиво и ярко, потратив при этом как можно меньше средств. Заказала мебель, шторы, декор. А дальше начался настоящий треш. Мебель мне доставляли отдельными партиями, в разные дни, хотя большинство предметов я заказала в одном интернет-магазине. Собирали мебель тоже в разное время. Дни доставки и сборки постоянно менялись, временные промежутки не выдерживались. Поскольку я руководила всем удаленно, то мне постоянно приходилось договариваться с друзьями и знакомыми, чтобы они взяли ключи, открыли квартиру, дождались курьеров. Это было сложно. После этого несколько приятелей даже перестали со мной общаться. Сам ремонт растянулся почти на всю осень и обошелся мне примерно в полмиллиона рублей. Меня все это очень напрягало — ведь с каждым днем простоя я теряла деньги, которые могла бы зарабатывать на аренде.

Наконец я вызвала в квартиру клининг и выставила ее в рекламу.

Арендную плату указала 120 тысяч рублей. Мой риелтор не верила, что мы сможем сдать ее за такую цену, но через две недели квартира ушла за 125 тысяч. Ее сняла молодая пара с собачкой. Никто не хочет пускать в дом собачек, но я решила: пускай живет!

Правда, по просьбе квартиросъемщиков мне пришлось докупить в квартиру ТВ-панель и установить кондиционеры.

Сейчас у меня с жильцами подписан договор аренды, в нем есть перечень имущества, имеющегося в квартире. Страховку я не оформляла, хотя думаю, что надо оформить. Никакого плана «В» на случай нештатных ситуаций (если в квартире что-то замкнет, протечет и так далее) у меня нет. Хотя у моего риелтора есть услуга: если случится что-то непредвиденное, она может разобраться с этим за дополнительную плату.

В целом сдавать квартиру из-за границы можно, но тем, как это работает, я недовольна. Квартиру я покупала, чтобы получить дополнительный доход. Но если вычесть коммунальные платежи, расходы на мебель и технику, то окажется, что она приносит не больше 100 тысяч рублей. В Испании похожая квартира обходится мне в 2000 евро. Продать квартиру тоже невозможно. Как я выведу из России эти деньги? Так что пока — сдаю, а деньги трачу на налоги, оплату репетиторов, различных онлайн-курсов. Но это не заработок, а так — поддержка штанов.

«Это не заработок, а поддержка штанов» Миллионы россиян уехали из страны. Сколько они получают от сдачи жилья в России?

Фото: Ирина Бужор / Коммерсантъ

Андрей, 56 лет, работает в сфере IT, живет в Голландии:

У меня двухкомнатная квартира, 43 квадратных метра в Москве, в Новогиреево, в девятиэтажке. Мы с женой купили ее в 2005 году и прожили в ней несколько лет. За это время у нас родились сыновья, и в «двушке» стало тесно. Мы приобрели трехкомнатную квартиру на соседней улице. А эту решили сдать.

Первых арендаторов искали по знакомым. За ценой не гнались, сдавали по средней на тот момент ставке — около 25 тысяч рублей. В итоге квартиру сняла молодая семья, такая же, как и мы. Хлопот они нам не доставляли и прожили в квартире долго, лет семь.

В 2012 году меня пригласили работать в Голландию, и мы переехали в небольшой городок на побережье Северного моря. Уезжать из России навсегда в тот момент в планах не было, поэтому «трешку» мы оставили за собой, чтобы останавливаться в ней, когда мы бываем в Москве. В «двушке» продолжили жить прежние жильцы. А вот когда они съехали, году в 2016-м, мне пришлось специально приехать в Москву, чтобы заново сдать квартиру. Вторых квартирантов я тоже нашел в близком круге.

То обстоятельство, что я — в Голландии, а сдаваемая квартира — в Москве, нисколько мне не мешало. Мы подписали с арендаторами договор, но нигде его официально не регистрировали. Это была просто бумажка для участкового. Оплату жильцы переводили мне на кредитную карту. Правда, до пандемии мы постоянно два раза в год приезжали с детьми в Россию, и в эти приезды я заходил к арендаторам — проверял квартиру. Обычно там все было в порядке

Сложности появились, когда началась пандемия, а за ней спецоперация на Украине. С тех пор в России я не был, и в ближайшее время приезжать сюда мы не планируем. В период локдауна в квартире жила моя сестра, которая тогда только вышла замуж. Но после объявления частичной мобилизации, они с мужем уехали из страны.

Сдать квартиру в третий раз мне помог отец зятя, который как раз подрабатывал на недвижимости. Сейчас он полностью занимается «двушкой»: нашел арендаторов, следит за сохранностью жилья, за платежами. Я новых жильцов даже не видел. Если случится какая-то нештатная ситуация — разбираться с ней тоже будет он. За это я ему плачу пять тысяч рублей в месяц. В целом я ему доверяю — все-таки родственник!

Аренда квартиры стоит сейчас 30 тысяч рублей. Как видите, ее цена не слишком выросла за десять с лишним лет. До кризиса за такую сумму некоторые мои знакомые сдавали квартиры в Москве, а сами жили на Гоа или в Таиланде. Но сейчас 30 тысяч рублей — это 300 с небольшим евро. В Европе это вообще не деньги. К тому же почти вся арендная плата уходит на оплату коммунальных платежей: и за двухкомнатную, и за трехкомнатную, в которой сейчас живут мои дальние родственники. По сути, доход с аренды дает мне возможность содержать московскую недвижимость, продавать которую я пока не хочу. У меня в Москве живет мама, родные жены. Вдруг придется вернуться?

Источник

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.